Le bénéficiaire d'une succession ou le nouveau propriétaire d'une parcelle s'est très souvent fait interpellé sur la présence de servitude grevant sa propriété… Chronique en partenariat avec l'UJA (Union des jeunes avocats de Grenoble). Me Marie CANTELE
Cette servitude suppose au moins deux fonds, deux propriétaires : le « fonds dominant » auquel elle profite, c'est à dire la propriété qui va bénéficier de cette servitude et le « fonds servant » qu'elle grève, qui subit cette servitude.
Les servitudes les plus connues sont les servitudes de vues (une fenêtre donnant sur la propriété voisine) ou les servitudes de passage.
Ces servitudes peuvent être positives ou négatives et selon les cas consister en un droit d'accomplir certains actes sur le fonds servant (passage, puisage, survol) ou en une interdiction d'y exercer certains droits habituels liés à la propriété (servitude de ne pas bâtir, de ne pas surélever de construction, de ne pas exercer certaines activités…).
Ces servitudes sont des « droits réels » et les accessoires inséparables des fonds qu'elles affectent. C'est à dire qu'elles sont liées à la propriété à laquelle elles sont attachées et non au propriétaire. Ainsi, si une propriété bénéficiant d'une servitude est vendue, le nouveau propriétaire pourra bénéficier de cette servitude.
Mais une servitude ne peut être cédée, louée, saisie ou hypothéquée seule, elle est intrinsèquement liée à la propriété qu'elle grève ou qui en bénéficie.
Comme tout droit réel, la servitude est opposable à tous à condition qu'elle soit publiée au service chargé de la publicité foncière
1) La naissance des servitudes
-L'article 686 du code civil l'explique clairement :
« Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. ».
Ces servitudes s'établissent de plusieurs manières.
Il peut s'agir de servitudes légales, ce sont les dispositions législatives ou réglementaires qui les régissent, qui en fixent l'étendue et les conditions d'exercice, sous réserves des conventions ou jugement auxquels elles ont pu donner lieu.
A titre d'exemple, il s'agit des servitudes de vue d'égout ou de réparation des ouvrages publics.
Mais le plus souvent, ces servitudes naissent du fait de l'homme par :
- l'utilisation d'un droit de passage pendant de plus trente ans, ce qui peut entrainer la naissance d'une servitude d'un droit de passage ; on parle alors d'une possession trentenaire grâce aux règles de la prescription acquisitive ou usucapion (article 2229 du code civil).
Pour cela la possession doit être à la fois :
- Continue et non interrompue
- Paisible, publique et non équivoque
- A titre de propriétaire (c'est à dire que les tiers ont considéré l'utilisateur de cette servitude comme le propriétaire, ce qu'il n'était pas encore).
- la transformation d'un simple aménagement intérieur d'une propriété (chemin d'accès, pont, prise d'eau…) en une servitude lors de la division de cette propriété en deux fonds distincts : il s'agit alors d'une servitude par destination du père de famille.
L'article 683 du code civil et la jurisprudence ont ainsi rappelé : « il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude »
(Cass 3e civ, 19 novembre 2003 n°01-17547)
Ainsi, il faut que le fonds dominant et le fonds servant aient appartenu au même propriétaire, que ce dernier ait établi un aménagement permanent « comportant l'idée d'une servitude », que cet aménagement ait existé au moment de la division du fonds originaire et qu'enfin, dans l'acte de division initiale, il n'y ait pas de stipulation contraire au maintien de cette servitude (TGI Saint-Gaudens, 29 mai 1991, Certiat c/ Epoux Hay, RD Immo 1992).
Ces servitudes du fait de l'homme peuvent se constituer par titre, c'est à dire par un acte juridique (contrat, testament, vente, partage) ou par un jugement.
Plus rarement, il peut être constaté une servitude qui « dérive de la situation des lieux » qui concerne principalement des sources d'eaux.
2) L'exercice des servitudes
L'article 697 du code civil donne au bénéficiaire de la servitude « le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver », ces ouvrages sont bien entendus à ces frais.
Le propriétaire du fonds servant, a lui l'interdiction de diminuer l'usage de la servitude ou de la rendre plus incommode en modifiant, par exemple, l'état des lieux mais il n'est pas pour autant tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de cette servitude sauf convention contraire. (Cass 3ème civ 5 juin 2013 n°11-25627 Bull civ III n°75).
Exceptionnellement, le code civil prévoit dans des conditions très strictes que le propriétaire du fonds servant puisse imposer à celui du fonds dominant un déplacement de l'assiette de cette servitude.
Il sera également rappelé que le titulaire d'une servitude n'a pas le droit d'aggraver cette servitude, c'est à dire de l'agrandir, les aggravations de servitudes peuvent être sanctionnées en nature ou par des dommages-intérêts.
Néanmoins et dans certains cas précis, les tribunaux ont pu autoriser ces aggravations lorsque le « passage sur le fonds servant était devenu insuffisant du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport » (Cass 3e civ 4 février 1987 n°85-17595).
3) Les cause d'extinction des servitudes
Les servitudes peuvent s'éteindre ou disparaître de quatre façons par :
- L'impossibilité d'en user résultant de l'état des choses ou son abandon
- La confusion des fonds, c'est à dire la réunion en une seule main de la pleine propriété du fonds dominant et du fonds servant
- Le non usage pendant 30 ans de la servitude
- La renonciation non équivoque
Les litiges en matière de servitude sont nombreux, mieux vaut faire appel à un professionnel du droit pour anticiper et éviter toute difficulté en la matière.
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