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  • LSC AVOCATS

Loi Climat et résilience : une loi béton ?

Promulguée le 22 août 2021, la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, autrement appelée loi Climat et résilience, a pour ambition de concrétiser les ambitions écologiques des citoyens réunis en convention citoyenne. Sa mise en oeuvre permettra-t-elle de réduire notablement l'artificialisation des sols ?

Ce nouveau texte a pourtant des impacts sur de nombreux domaines du quotidien : la consommation, l’agriculture, la production industrielle, les déplacements et le logement.

CE QUE PRÉVOIT LA LOI CONCERNANT L'ARTIFICIALISATION DES SOLS.

Justement, en matière de logement, il est affiché clairement l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols, en adaptant les règles d’urbanisme actuellement applicables et notamment les Codes de l’urbanisme ou de la construction et de l’habitation.

Le projet de loi définissait ainsi qu’ « un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affecte durablement tout ou partie de ses fonctions écologiques, en particulier ses fonctions biologiques, hybrides et climatiques ainsi que son potentiel agronomique. Au sens des documents d’urbanisme régis par le présent code, est considérée comme artificialisé une parcelle, dont les sols sont majoritairement imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement stabilisé et compactés, ou constitués de matériaux composites. N’est pas considérée comme une parcelle artificialisée, une parcelle majoritairement constituée soit de surfaces naturelles nues ou couvertes, d’eau, soit de zones végétalisées constituant un habitat naturel, utilisées à usages de cultures ou attenantes au bâti ».

L’objectif affiché à l’article 191 de la loi est « d’atteindre l’objectif national d’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la promulgation de la présente loi doit être tel que, sur cette période, la consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale soit inférieure à la moitié de celle observée sur les dix années précédant cette date. »

QUELLES CONSÉQUENCES POUR LES COLLECTIVITÉS LOCALES ?

Concrètement, pour les collectivités, ces dispositions entraînent la nécessaire modification du contenu des documents d’urbanisme (SDRIF, PLU, SCoT) pour y intégrer l’objectif de limitation et d’absence d’artificialisation des sols.

Par ailleurs, la loi pousse les collectivités territoriales à informer régulièrement leurs assemblées délibérantes de l’état des lieux des sols et surtout du respect ou non de ses objectifs par un rapport triennal relatif à l’artificialisation des sols sur le territoire.

En cas de refus de ces adaptations par les collectivités et notamment les communes, la loi prévoit comme sanction l’impossibilité notamment de délivrer une autorisation d’urbanisme.

Par ailleurs, le législateur incite les collectivités à introduire des outils comme la revalorisation des friches et l’optimisation de la densité des espaces urbanisés, y compris à travers la surélévation des bâtiments existants.

Se posera aussi la question des politiques en termes de logements vacants.

À titre d’exemple, pour l’agglomération grenobloise, l’Insee dénombrait en 2018, 11,7 % de logements vacants, ce qui est extrêmement important alors que la géographie même de l’agglomération oblige à « pousser les murs ».

Les communes qui vont dès lors voir une baisse drastique des espaces à construire devront reconsidérer leurs politiques en matière de logement et de construction, et mettre en œuvre des mesures politiques peu populaires de sanctions financières en matière de logements vacants des propriétaires.

QUELLES CONSÉQUENCES POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER ?

Pour les professionnels de l’immobilier et notamment de la construction et plus particulièrement les promoteurs, c’est tout un modèle qui va être remis en cause. Le développement de programmes immobiliers neufs va donc se concentrer sur les friches industrielles ou commerciales, la réhabilitation d’anciens quartiers, la transformation de bureaux en logements ou encore la densification de certains secteurs.

Ces mêmes professionnels, notamment ceux qui sont aujourd’hui spécialisés en maisons individuelles, devront opérer un virage à 180° pour assurer leur pérennité.

En effet, il va être de plus en plus compliqué de pouvoir construire des lotissements de maisons individuelles en l’état des nouvelles dispositions.

Il faudra également modifier le prévisionnel des coûts de la construction (en dehors de l’augmentation fulgurante des matières premières suite au Covid-19).

En effet et à titre d’exemple, l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme nouvellement créé prévoit que pour les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m², il conviendra d’installer des panneaux photovoltaïques ou des dispositifs végétalisés, afin de favoriser la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales.

QUELLES CONSÉQUENCES POUR LES PROPRIÉTAIRES ET COPROPRIÉTÉS ?

En toute hypothèse, la loi Climat et résilience pousse à d’importants travaux de rénovation des bâtiments.

Concernant les propriétaires privés, qu’ils soient professionnels ou non, y compris les copropriétés, il va falloir procéder à la réalisation de travaux d’isolations thermiques, couplés ou non avec des travaux de ravalement ou de réfection de toiture.

Les gestionnaires immobiliers devront, là encore, mettre en œuvre tout leur professionnalisme et leur devoir de conseil vis-à-vis des propriétaires qui souhaitent acquérir pour investir et louer. En effet, avant d’acquérir, le potentiel propriétaire/investisseur devra prendre en compte le coût des travaux de rénovation thermique du logement (changement de système de chauffage, de fenêtres…).

En effet, au titre d’une amélioration de l’isolation des logements, la loi nouvelle prévoit tout d’abord le gel du loyer des « passoires énergétiques ».

Dès 2023, les propriétaires de tels biens seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location, avec comme sanction l’interdiction de louer les logements les moins bien isolés dès 2025.

L’investissement locatif dans des logements anciens pourra se révéler moins rentable qu’aujourd’hui.

Concernant les copropriétés, la loi Climat et résilience soumet de façon globale l’ensemble des bâtiments d’habitation collective, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, à l’obligation d’établir un diagnostic de performance énergétique (CCH, art. L. 126-31) et supprime corrélativement l’obligation spécifique d’audit énergétique pesant sur les copropriétés de plus de 50 lots, équipées de chauffage collectif.

La nouvelle législation impose l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les immeubles en copropriété à destination au moins partielle d’habitation réceptionnés depuis plus de quinze ans, et sauf si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les dix années à venir.

Ce plan, à actualiser tous les dix ans, doit comprendre notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il doit également contenir une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu’une proposition d’échéancier pour les travaux des dix prochaines années.

Or, de nombreuses copropriétés sont déjà confrontées à des impayés importants de la part des copropriétaires concernant les charges liées aux travaux de rénovation énergétiques ou au ravalement de façades. Pourtant, avec ses nouvelles obligations légales, les coûts de ces travaux risquent de subir une augmentation. Les pouvoirs publics sont pour l’instant silencieux sur les éventuelles aides envisagées pour accompagner cette transition écologique appliquée aux bâtiments.

Dès lors, si les objectifs affichés par la loi apparaissent très ambitieux, il conviendra de voir sa mise en œuvre et son application concrète par les collectivités mais également par les acteurs de l’immobilier, afin d’en titrer les premiers enseignements et ainsi déterminer si la baisse de l’artificialisation des sols est devenue une réalité ou un vœu pieux.

Par Me Marie Cantèle, avocat au Barreau de Grenoble.

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