Par Me Cédric Lenuzza
Entre loyauté et stratégie de défense
dans un cadre légal de plus en plus rigoureux et contraignant.
L’évolution du régime juridique du bail commercial - énoncé aux articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce - consécutive à diverses réformes dont, pour les plus récentes, la loi dite « PINEL » du 18 juin 2014, le décret du 3 novembre 2014 et enfin la loi du 6 août 2015, a engendré une modification des rapports entre le bailleur et son locataire, tendant à rendre le premier débiteur d’une obligation de renseignements accrue au bénéfice du second.
Outre les éléments d’informations dont est redevable le propriétaire à l’endroit du preneur à bail de par la loi, il est à noter que la jurisprudence évolue également dans le même sens en retenant, pour ce faire, la notion de bonne foi, de loyauté contractuelle.
Il convient donc de s’interroger sur les conséquences qui en découlent dans la relation entre bailleur et preneur.
Les obligations de renseignements pesant sur le bailleur de par la loi.
La loi dite « PINEL » du 18 juin 2014 adoptée oblige désormais le propriétaire-bailleur à fournir, spontanément, à son locataire diverses informations, à savoir :
A la conclusion du bail, obligation :
d’établir un état précis et limitatif des charges et impôts liés au bail avec indication de la répartition entre les bailleur et preneur,
en cas de co-preneurs, de préciser la répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires en fonction des surfaces exploitées.
A la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, obligation :
de transmettre un état prévisionnel des travaux devant intervenir au cours des 3 ans à venir accompagné d’un budget prévisionnel,
de fournir un état récapitulatif des travaux déjà réalisés par le bailleur au cours des 3 années précédentes,
En cours de bail :
le bailleur informe le locataire des charges, impôts et redevances nouveaux.
Il convient de préciser que, outre la communication des éléments d’informations qui précèdent, le propriétaire-bailleur reste également tenu de remettre à son locataire, les documents habituels, soit, et concomitamment à la signature du bail :
le diagnostic de performance énergétique (DPE), un rapport sur la présence d’amiante,