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Vente Immobilière et mise en œuvre de la clause de substitution

Acquéreurs, pensez à bien informer votre vendeur de la mise en œuvre de la clause de substitution prévue dans le compromis de vente.


La Cour d’appel de GRENOBLE a récemment rappelé un principe, certes pas nouveau, mais qui mérite tout de même d’attirer l’attention des acquéreurs dans le cadre d’une vente immobilière.


Les faits sont simples.


Des personnes physiques signent un compromis de vente afin d’acquérir un bien immobilier.


Le compromis prévoit une faculté de substitution si les personnes physiques souhaitent, finalement, recourir à une SCI pour l’opération projetée.


Le compromis prévoit que si les acquéreurs souhaitent mettre en oeuvre cette clause, ils devront en informer le vendeur.


Différentes conditions suspensives sont intégrées dont l’obtention d’un prêt.


Les acquéreurs n’ont pas leur prêt, et le vendeur sollicite la conservation de l’indemnité d’immobilisation.


La Cour d’appel de GRENOBLE, dans son arrêt du 12 avril 2022, donne raison au vendeur et condamne les acquéreurs à lui verser la somme de 38.000€ au titre de la clause pénale.


En effet, en réceptionnant les refus de prêts transmis par les acquéreurs, le vendeur s’est rendu-compte que l’ensemble des refus étaient adressés à une SCI alors que le compromis avait été signé avec des personnes physiques.


Le vendeur n’avait pas été informé par les acquéreurs qu’ils entendaient, finalement, acquérir via une SCI.


La position de la Cour d’Appel de GRENOBLE est sans appel, les acquéreurs ont commis une faute.


La Cour retient qu’aux termes du compromis, ils devaient informer le vendeur de la mise en œuvre de la clause de substitution.


Les acquéreurs n’ont pas satisfait aux obligations qui leur incombaient et ont donc empêché l’accomplissement de la condition suspensive.


La position de la Cour d’appel de GRENOBLE est conforme à la position actuelle de la Cour de cassation qui avait déjà estimé que :


« Mais attendu qu’ayant constaté que les consorts X… s’étaient engagés à acquérir de la SCI un terrain à bâtir sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et relevé que la demande de prêt avait été faite au nom d’une société civile immobilière en cours de constitution et non par les consorts X… eux-mêmes, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que les acquéreurs avaient exercé la faculté de substitution prévue à l’acte, en a déduit à bon droit que ceux-ci ne justifiaient pas d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil, la condition était réputée accomplie ; »

(Cass. civ. 3ème, 27 février 2013, n° 12-13796)


Et plus récemment, avait jugé que :


« Attendu qu'ayant constaté que la SCI s'était bornée à verser aux débats un courrier de la banque Bred adressé à une SCI La Calonne en formation, un courrier de refus de prêt du 18 novembre 2008 de la CAFPI adressé à M. X...et un courrier du 23 septembre 2008 attestant que celui-ci avait déposé une demande de prêt avec un dossier constitué, notamment, du compromis de vente au profit de la SCI Les Bains, et souverainement relevé que la SCI ne justifiait pas avoir formé elle-même des demandes de prêt dans les délais prescrits et que les refus de prêts avaient été adressés à des tiers, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait manqué à son obligation d'effectuer une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et empêché la réalisation de la condition suspensive et qu'elle devait être condamnée au montant de la clause pénale ; »

(Cass. civ. 3ème, 15 septembre 2015, n° 14-21819)


Une importance toute particulière doit être donnée à l’ensemble des clauses et conditions mentionnées dans un compromis de vente et il est nécessaire de bien être accompagné pour éviter tout litige si la vente ne se réalise pas.


Le cabinet LSC AVOCATS a accompagné le vendeur dans ce dossier et lui a permis d'obtenir ainsi le paiement de la clause pénale.


Cour d’appel de GRENOBLE, 12 avril 2022, RG 20/2309.


Sophie CAPDEVILLE

Avocat Associé

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